Règles d’urbanisme

Avril 2020

CERTIFICAT D’URBANISME (CERFA 13410*05)

Le certificat d’urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Sa délivrance n’est pas obligatoire.

Le certificat d’information donne des informations sur les points suivants :

  • Règles d’urbanisme applicables à un terrain donné (règles d’un plan local d’urbanisme, par exemple)
  • Limitations administratives au droit de propriété (par exemple, servitudes d’utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique)
  • Taxes et participations d’urbanisme (par exemple, taxe d’aménagement, participation au financement d’équipements publics)

Le certificat doit indiquer la possibilité d’opposer un sursis à statuer à un permis ou déclaration préalable ultérieure et préciser les circonstances qui permettraient de s’y opposer. En effet, la mairie peut s’opposer à une demande ultérieure d’un permis ou déclaration préalable seulement si le certificat indique cette possibilité.

La mairie dispose d’un délai de 1 mois pour traiter la demande.

La durée du certificat informatif est de 18 mois à compter de sa délivrance

Le certificat opérationnel renseigne sur la faisabilité du projet concernant :

  • les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné (règles d’un plan local d’urbanisme, par exemple),
  • les limitations administratives au droit de propriété (par exemple, servitudes d’utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique),
  • la liste des taxes et participations d’urbanisme (par exemple, taxe d’aménagement, participation au financement d’équipements publics).

En plus de ces informations, il indique :

  • si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
  • et l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.

Le certificat doit indiquer la possibilité d’opposer un sursis à statuer à un permis ou déclaration préalable ultérieure et préciser les circonstances qui permettraient de s’y opposer. En effet, la mairie peut s’opposer à une demande ultérieure d’un permis ou déclaration préalable seulement si le certificat indique cette possibilité.

La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour traiter la demande

La durée du certificat opérationnel est de 18 mois à compter de sa délivrance

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DÉCLARATION PRÉALABLE DE TRAVAUX (CERFA 13703*07)

Une déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d’urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis a permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l’extension d’un bâtiment existant, des travaux modifiant l’aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d’un bâtiment.

Une déclaration préalable de travaux est exigée pour des projets de :

  • plus de 5 m² d’emprise au sol et/ou de surface de plancher,
  • une emprise au sol et une surface de plancher inférieures ou égales à 20 m² (hors zone urbaine)

Cependant, en zone urbaine d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé, vous pouvez créer jusqu’à 40 m² d’extension en déposant une DP si le projet est accolé à la maison sinon c’est un permis de construire.

Si l’agrandissement est compris entre 20 m² et 40 m² et qu’il porte la surface totale à plus de 150 m² de surface de plancher, il faudra demander un permis de construire et recourir à architecte

Travaux concernés

Extension : surélévation, véranda, pièce supplémentaire…

Modification de l’aspect extérieur : portes/fenêtres/toitureBas du formulaire

Bas du formulaire

Transformation d’un garage en pièce d’habitation

Ravalement de façade

Construction nouvelle (abri de jardin, garage…)

Piscine

Installation d’une caravane dans votre jardin

Changement de destination d’une construction

Pièces à joindre :

  • Un plan de situation du terrain à l’intérieur de la commune doit être fourni pour tous les projets.
  • Plan de masse si vous créez une construction ou si vous modifiez le volume d’une construction existante
  • Plan en coupe du terrain si vous construisez, par exemple, une piscine enterrée qui modifie le profil du terrain
  • Plan des façades et des toitures pour la pose d’une fenêtre de toit, ou la création d’une porte, par exemple.
  • Une représentation de l’aspect extérieur du projet
  • Un document graphique permettant l’insertion du projet
  • Une photographie permettant de situer le terrain dans son environnement proche
  • Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain
  • Une notice précisant la nature du projet et des matériaux utilisés

Il faut également remplir la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions qui fait partie du formulaire de déclaration préalable. C’est à partir de cette déclaration que sera calculée la taxe d’aménagement.

Le délai d’instruction est de 1 mois à partir de la date du dépôt de la déclaration préalable.

Cependant, dans un délai d’1 mois suivant le dépôt de votre déclaration préalable, l’administration peut, par courrier vous notifier un délai supplémentaire de 1 ou 2 mois si le projet entre dans les cas de majoration de délais (Bâtiments de France).

L’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain est obligatoire. Vous devez procéder à cet affichage dès la notification de l’arrêté ou dès que le délai d’instruction de votre dossier est expiré. L’affichage doit rester en place pendant toute la durée du chantier et être visible de l’extérieur. Les renseignements figurant sur votre panneau d’affichage doivent être lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public.

Durant 2 mois à partir du premier jour d’affichage sur le terrain, vos voisins peuvent effectuer un recours gracieux auprès du maire qui a délivré l’autorisation. En l’absence d’affichage, ils peuvent contester l’autorisation durant 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.

Un extrait de la déclaration est affiché en mairie dans les 8 jours qui suivent la délivrance de l’autorisation pendant 2 mois.

La déclaration préalable de travaux à une durée de validité de 3 ans. Si les travaux n’ont pas commencé avant l’expiration de ce délai, la DP n’est plus valable. Cependant, le délai peut être prorogé 2 fois pour 1 an. Vous devez en faire la demande 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initial de votre DP. Cette demande de prorogation doit être adressée sur papier libre, en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec avis de réception ou déposée en mairie. La prorogation est accordée si la mairie ne vous adresse aucune décision dans un délai de 2 mois suivant la réception de la demande en mairie.

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PERMIS DE CONSTRUIRE (CERFA 13406*07)

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie de la commune où se situe votre projet. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Pour les bâtiments existants, des travaux d’extension ainsi que le changement de destination peuvent également être soumis à permis. Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire sont en principe soumis à déclaration préalable de travaux

Travaux concernés

Agrandissement d’une maison individuelle

Piscine et abri de piscine

Abri de jardin, garage, cabane

Changement de destination d’une construction

Reconstruction à l’identique

Pièces à joindre :

  • Un plan de situation du terrain à l’intérieur de la commune doit être fourni pour tous les projets.
  • Plan de masse si vous créez une construction ou si vous modifiez le volume d’une construction existante
  • Plan en coupe du terrain si vous construisez, par exemple, une piscine enterrée qui modifie le profil du terrain
  • Plan des façades et des toitures pour la pose d’une fenêtre de toit, ou la création d’une porte, par exemple.
  • Une représentation de l’aspect extérieur du projet
  • Un document graphique permettant l’insertion du projet
  • Une photographie permettant de situer le terrain dans son environnement proche
  • Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain
  • Une notice précisant la nature du projet et des matériaux utilisés

Il faut également remplir la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions qui fait partie du formulaire de déclaration préalable. C’est à partir de cette déclaration que sera calculée la taxe d’aménagement.

Le délai d’instruction est

  • de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes
  • et de 3 mois pour les autres projets.

Il débute à partir de la réception en mairie du dossier complet de permis. Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou aux abords des monuments historiques, le délai d’instruction est de 3 mois.

L’affichage de l’autorisation d’urbanisme ou du permis tacite sur le terrain est obligatoire. Vous devez procéder à cet affichage

  • dès la notification de l’arrêté
  • ou dès que le délai d’instruction de votre dossier est expiré (permis tacite).

L’affichage doit rester en place pendant toute la durée du chantier et être visible de l’extérieur.

L’affichage doit également mentionner la possibilité pour les tiers d’exercer un recours et d’en prévenir le titulaire du permis, dans les 15 jours qui suivent leur recours.

Durant 2 mois à partir du 1er jour d’affichage sur le terrain, vos voisins peuvent en effet effectuer un recours gracieux auprès du maire qui a délivré l’autorisation. En l’absence d’affichage, ils pourront contester l’autorisation durant 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.

Un extrait du permis est affiché en mairie dans les 8 jours qui suivent la délivrance de l’autorisation et ce pendant 2 mois.

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans. Le PC est périmé si vous n’avez pas commencé les travaux dans les 3 ans ou si, passé ce délai, vous les interrompez plus d’un an. Cependant, le délai peut être prorogé fois pour 1 an. Vous devez en faire la demande 2 mois au moins avant l’expiration de votre permis. Cette demande de prorogation doit être adressée sur papier libre, en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec avis de réception ou déposée en mairie. La prorogation est accordée si la mairie ne vous adresse aucune décision dans un délai de 2 mois suivant la réception de la demande en mairie.

Aucun délai ne vous est donné pour achever vos travaux et vous pouvez les échelonner. Ils doivent être à chaque fois assez importants et ne jamais être interrompus pendant plus d’un an.

INFOS

Surface de plancher 

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c’est-à-dire à l’intérieur de la construction, d’un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.

  • Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
  • Vides et trémies qui correspondent aux escaliers et ascenseurs
  • Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
  • Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
  • Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, plancher ne supportant pas un tel usage)

Les espaces de stationnement, qu’ils soient ouverts ou fermés, couverts ou non, ne font pas partie de la surface de plancher.

Emprise au sol

Pour obtenir le coefficient d’emprise au sol (CES), il suffit de diviser la quantité de sol (pas les étages) occupée par un bâtiment par la surface de la parcelle. Par exemple, pour une maison de 90 m² sur un terrain de 400 m², le CES sera de 0,225

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